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盛松成:“房住不炒”保持一致連貫是市場穩定基礎

來源:房掌柜  整理 青島房掌柜  2020-07-20 09:25:47
[摘要]盛松成表示,目前房地產市場基本平穩,主要表現為投資增長平穩,韌性較強,新開工、土地購置、銷售、房價等指標能夠從疫情影響中快速恢復。究其原因,“房住不炒”政策保持一致和連貫是市場穩定的基礎。

  國家統計局近日發布的數據顯示,上半年,我國房地產投資累計同比增長1.9%,1至5月為下降0.3%。6月,我國房地產投資同比增長8.5%,較5月提高0.4個百分點;商品住宅銷售面積和金額同比分別增長4.04%和12.61%,連續兩個月正增長。針對房地產市場如何平穩發展等問題,《經濟參考報》記者采訪了上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授盛松成。

  盛松成表示,目前房地產市場基本平穩,主要表現為投資增長平穩,韌性較強,新開工、土地購置、銷售、房價等指標能夠從疫情影響中快速恢復。究其原因,“房住不炒”政策保持一致和連貫是市場穩定的基礎。其中,供給端調控主要表現為房地產市場投資穩定、保障房企合理融資需求、增加土地供給,需求端調控重在堅持和精準。展望未來,從居民住房需求空間和意愿來看,房地產市場仍將持續保持平穩。

  “政策的一致性和連貫性代表了決策層貫徹‘房住不炒’政策的決心,還能給予公眾堅定的預期和信心,奠定了房地產市場穩定的基礎?!笔⑺沙杀硎?,近幾年來“房住不炒”是我國房地產市場調控的主基調,盡管疫情對經濟增長和房地產市場造成巨大沖擊,這一基調也未曾改變。疫情發生以來,各地陸續出臺土地市場相關稅費等一系列調整政策,旨在減緩沖擊,而非放松調控,顯示出政策前所未有的一致性和連貫性。

  一方面,由于我國房地產市場矛盾的主要方面在于供給端,因此堅持房地產市場供給端的調控是穩定市場的重要保障。盛松成指出,今年以來,供給端調控的政策特征明顯,主要表現為房地產市場投資穩定、保障房企合理融資需求、增加土地供給。

  房地產投資穩定并且韌性較強。從月度數據看,房地產投資僅在1至2月同比出現-16.33%的下跌,自3月以后增幅逐漸擴大,6月達到8.5%?!爸挥泻侠淼耐顿Y增長,才能有利于未來供需的平衡?!笔⑺沙烧f。他分析,以商品住宅銷售指標作為參照,投資指標的增長幅度大、韌性強,且穩定性遠大于銷售指標。盡管疫情期間,我國房地產市場需求下降明顯,但剛性需求仍會在未來釋放。

  房企融資環境有所改善。盛松成表示,從融資金額來看,40個重點房企今年上半年融資總額為4690.49億元,同比增長11.94%;6月,房企開發投資資金來源同比增長13.2%,較5月提高3.2個百分點,已連續兩個月正增長。同時,房企發債門檻下降、融資成本降低也是重要原因。目前,上海綠城、深圳華僑城等眾多房企發債計劃已被受理,融資成本也在不斷下降。

  盛松成進一步表示,隨著貨幣政策總量適度及疫情影響逐漸減小,房地產銷售市場回暖,房企融資環境有所改善,這將緩和房企現金流緊張的狀況。因此,房企會加快拿地、開工等節奏,增加房地產市場的供給。

  土地市場恢復較快。5月我國土地購置面積為1601.09萬平方米,同比增長0.86%,購置費為4460.39億元,同比增長8.69%。此外,100個大中城市住宅土地樓面均價、成交住宅土地溢價率均創高點?!巴恋厥袌鱿啾扔阡N售市場受疫情影響要小,從三四月開始已逐漸恢復?!笔⑺沙烧f。

  他認為,土地市場升溫主要受到四個方面因素的影響:第一,疫情后,各地調整了土地相關政策,比如土地款緩繳、延期繳、分期繳等;第二,房企融資環境有所改善,現金流相對比較充裕;第三,經過2019年的銷售去化,房企需要購置土地來儲備項目;第四,地方政府推出了大量地塊且價格相對合理,刺激了房企拿地積極性?!巴恋厥袌龌嘏瘯苯蛹涌旃┙o量的增加,對于穩定市場起到積極作用?!笔⑺沙杀硎?。

  另一方面,在加強供給端調控的同時,仍需要堅持需求端調控不放松,才能保障市場穩定發展。

  “縱觀過去,歷次房價大幅上漲均伴隨需求端政策的松動,供需相結合的調控才能保證房價穩定。增加供給的同時還要堅持‘限購、限貸’等需求端政策不松動,這也是當前房地產市場基本平穩的重要原因?!笔⑺沙杀硎?,部分城市借疫情出臺的降低首付、取消限購等相關政策發布后迅速撤回,表明中央對于房地產供需調控相結合的堅持和決心。

  “歷史經驗告訴我們,遏制信貸資金違規進入樓市是調控成功的重要舉措?!笔⑺沙烧f,今年上半年,我國居民新增房貸額約為2.8萬億元(以居民中長期貸款估算),新增房貸占新增貸款總額的比例為23.17%,基本回到2014年的水平。他表示,2020年后我國貨幣政策靈活適度,盡管6月末M2余額達到213.49萬億元的高位,但是居民新增房貸占比為近五年來新低。

  “調控政策仍然貫徹‘房住不炒’主基調,表現為‘因城施策’背景下少數城市針對樓市穩定而進行靈活調整。目前看,基本實現‘穩地價、穩房價、穩預期’的政策目標?!笔⑺沙烧f,他相信房地產供需兩端平衡調控會進一步保持“房住不炒”政策的一致性、連貫性,未來房地產市場將持續保持平穩。

  展望未來,盛松成表示,較大的住房需求是房地產市場穩定的重要支撐?!皬拈L期來看,我國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求、城鎮存量住房的折舊拆遷需求以及改善需求。未來十年城鎮住宅總需求約為97.8億平方米,仍然存在較大的需求空間?!彼f。

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責任編輯:黎觀日

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